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PRISE DE POSITION - « Colocation » : Pas de nécessité de modifier le droit du bail ! (Utilisez nos contrats types)

Publié 14 août 2015

Ces dernières années, une nouvelle forme d’habitation a de plus en plus fait parler d’elle, à savoir la colocation.

Elle consiste à ce que plusieurs personnes occupent un même logement (maison ou appartement), sans qu’ils constituent un ménage proprement dit. Ils s’accordent mutuellement sur la manière dont ils vont utiliser le bien – les chambres sont normalement « privées », les autres espaces de l’habitation sont occupés de manière collective.

La colocation est un phénomène que l’on retrouve principalement chez les étudiants. Plusieurs avantages s’offrent ainsi à eux lorsqu’ils occupent un appartement : ils choisissent eux-mêmes les personnes avec lesquelles ils vont habiter, ils jouissent du « luxe » d’avoir de plus grands espaces de vie et paient généralement moins que pour un kot ordinaire. Cette forme de cohabitation a également de plus en plus de succès parmi les jeunes professionnels.

Un débat fait rage dans la presse, mais aussi entre juristes, concernant la nécessité d’élaborer une réglementation spécifique pour ce type de locations.

Les propriétaires Réunis sont très clairs : il n’y a aucune raison de modifier le droit du bail. L’essence de cette législation (existante) est de créer un cadre pour « la mise à disposition, contre paiement d’une somme d’argent, d’un bien immobilier » et le nombre de locataires, ou la manière dont ils cohabitent ou non, ne change rien à cette essence.
Si le législateur a ressenti le besoin d’élaborer des règles spécifiques pour certains types de location, ceci a trait à l’utilisation du bien : le locataire l’affecte-t-il à sa résidence principale ou à sa résidence secondaire ? Un commerce y est-il établi ou va-t-on y exploiter une entreprise agricole ?

Le fait que ces locations impliquent une ou plusieurs personnes, ayant des liens de parenté ou non, n’y change rien. En matière de colocation, l’utilisation du bien immobilier est également à ramener à une utilisation en tant que résidence principale, que résidence secondaire, qu’espace de loisirs ou d’exposition.

Les colocataires sont libres d’utiliser l’intérieur du bien comme bon leur semble, certes en l’entretenant en bon père de famille et en respectant la nature du bien et la destination urbanistique de celui-ci.

Tant le droit commun du bail que la loi relative aux baux de résidence principale du preneur autorise la mise à disposition d’un bien à des colocataires : il convient dans ce cas de conclure un bail avec les différents locataires dans lequel les droits et les devoirs des parties contractantes sont établis conformément à la législation applicable.

Les Propriétaires Réunis plaident dès lors pour le maintien de la liberté contractuelle existante. Ils sont contre toute intervention (légale) supplémentaire en matière du paiement du loyer et/ou du respect des obligations locatives. Le fait que le droit du bail intervient parfois de manière impérative sur le plan contractuel peut éventuellement se justifier sur la base de l’usage spécifique du bien loué, mais certainement pas sur la base de son utilisation simultanée par plusieurs locataires.

Deux aspects sont primordiaux pour le bailleur : il souhaite que le loyer convenu soit payé et que le bien loué soit régulièrement entretenu. La personne (un ou plusieurs colocataires) qui s’en charge n’a en soi pas d’importance pour le bailleur.

Quant au(x) (co)locataire(s), ce qui lui (leur) importe est de pouvoir disposer librement et conformément à sa destination urbanistique d’un bien immobilier livré en bon état d’entretien.

Le droit du bail à loyer, qu’il s’agisse du droit commun ou de législations particulières, détermine la nature de ces exigences et tant un locataire individuel que des cohabitants ou des colocataires peuvent ici faire valoir leurs droits. Il n’y a pas lieu d’en rajouter plus.

La solidarité entre les locataires forme la meilleure garantie pour le bailleur qui veut être assuré que l’ensemble des locataires respecte toutes les obligations contractuelles.
Lorsque les locataires décident de louer un bien ensemble (qu’ils aient ou non des liens de parenté), ils prennent un engagement commun vis-à-vis du bailleur pour, généralement, une durée déterminée. Le bailleur aura tout intérêt à demander – lorsqu’il a affaire à une collectivité de locataires – qu’ils se lient de manière solidaire vis-à-vis de lui. Ceci implique que le bailleur peut demander à chaque locataire séparément qu’il paie le loyer complet (bien entendu une seule fois) et qu’il entretienne le bien dans son entièreté, sans qu’un locataire puisse invoquer le fait que l’un de ses colocataires reste en défaut.

La solidarité ne se présume pas : elle peut être imposée par la loi (ce qui n’est pas le cas en matière de bail), ou elle peut être prévue contractuellement. La solidarité entre les locataires est explicitement prévue dans les contrats-type des Propriétaires Réunis.

Imposer la solidarité entre les locataires va de soi : si un bailleur est prêt à louer un bien à plusieurs locataires, il doit s’assurer de l’engagement de ces locataires. On peut raisonnablement attendre des locataires qu’ils réfléchissent à l’avance à l’intérêt de (co-)louer. Si des problèmes surviennent au cours du bail et que tous les locataires, ou l’un d’entre eux, désire quitter le bien, cette situation ne peut pas porter préjudice au bailleur.

Lorsque les locataires sont obligés solidairement vis-à-vis des bailleurs, cela ne signifie pas qu’ils n’ont pas mutuellement voix au chapitre. Tout ceci est également régi par des dispositions légales dans le Code civil (art. 1197 et suivants). Le codébiteur d’une dette solidaire, qui l’a payée en entier, pourra la répéter contre les autres pour leur part.

Bien entendu, cette obligation solidaire entraîne également des conséquences pour les possibilités de résiliation (intermédiaires) des locataires. En principe, la règle « une fois engagé ensemble, il faut aller jusqu’au bout ensemble » prévaut. Toutefois, si un locataire désire partir et qu’un autre locataire souhaite continuer à louer, une cession de bail pourra alors être réalisée en commun accord avec le bailleur : les locataires originaux cèderont le bail aux locataires qui restent dans le bien (ces derniers devront donc signer la cession de bail en double qualité : en tant que cédants et repreneurs).

Les règles en matière d’obligations sont prévues dans le Code civil.

Le document type de cession de bail des Propriétaires Réunis prévoit très clairement le sort du bail et de l’état des lieux existant (avec la possibilité d’établir mutuellement, entre locataires, un état des lieux intermédiaire) et de la garantie locative (celle-ci peut-elle être conservée ou non).
Le fait que l’accord de toutes les parties soit nécessaire relève de la logique même : en fin de compte, le bail est un contrat consensuel.

Jusqu’à présent, tous ces principes établis par la loi ou le contrat fonctionnent correctement et ont permis le bon déroulement des relations locatives, qu’il soit question d’un locataire ou de plusieurs locataires.

Si la colocation est un phénomène récent (induit par le souhait de disposer de plus d’espace et d’avantages financiers), la séparation des locataires ne l’est pas.

Les partisans d’une réglementation spécifique pour la colocation désirent une intervention du législateur afin de réorganiser la colocation quand un des colocataires quitte le bien loué. Ils plaident pour la création (légale) d’un pacte de colocation. Ce document serait entièrement contraignant pour les locataires (mais non pour le bailleur). La question est de savoir s’il faut à tel point dicter la conduite des colocataires. Il pourrait certes être intéressant d’établir des instructions afin de fournir aux colocataires un compte-rendu des points auxquels ils doivent être attentifs s’ils décident de louer ensemble. Mais, à notre avis, ceci relève plutôt du bon sens.

D’autres plaident pour la faculté de reconnaître un droit de congé individuel à chaque locataire. Si ceci implique que le bailleur doive en subir les conséquences (par la réduction de ses revenus locatifs), aucun bailleur ne sera encore disposé à louer à des colocataires. Un tel droit de congé n’est acceptable que si le locataire sortant reste solidairement tenu des obligations locatives résultant du bail en cours pendant la durée de celui-ci.

Les Propriétaires Réunis ne souhaitent dès lors pas une réglementation spécifique pour la colocation. Comme nous l’avons démontré, ceci n’est pas nécessaire et n’entraînera pas de plus-value par rapport à la législation actuelle.
Ceci n’empêche qu’une réflexion s’impose au sujet du phénomène récent de la colocation dans d’autres domaines du droit :

  • Comment concilier ce phénomène avec la protection de la maison unifamiliale ? Au niveau urbanistique, nous constatons plusieurs obstacles à la colocation (prenons, par exemple, la réglementation spécifique à Gand et à Louvain).
  • Comment concilier ce phénomène avec la législation fiscale ? Il n’est pas souhaitable pour les colocataires d’être taxés comme un « ménage ». Les Propriétaires Réunis peuvent comprendre que les locataires sollicitent une réglementation précise et spécifique sur ce point.

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