Vorig bericht     |     Overzicht     |     Volgend bericht  

STANDPUNT : “MEDEHUUR” (CO-HOUSING/COLOCATION): geen noodzaak tot wijziging van de huurwet, misschien wel wenselijk in andere rechtsdomeinen.

Geplaatst op 08 juli 2015

De laatste jaren is er steeds meer sprake van een nieuwe woonvorm, met name co-housing (“medehuur”).
Het komt erop neer dat meerdere mensen één woongelegenheid (woning of appartement) gaan betrekken en dit buiten elk gezinsverband. Onderling maken zij afspraken over de wijze waarop zij het goed zullen gebruiken – de kamers zijn in de regel “privé”, de andere ruimtes van de woning worden collectief gebruikt.

Medehuur vinden we voornamelijk terug onder studenten. Zij zien meerdere voordelen in het bewonen van een appartement : ze kiezen zelf met wie ze gaan wonen, hebben de “luxe” van grotere ruimtes en betalen in de regel minder dan voor een regulier kot. Ook bij jonge professionals vindt deze vorm van samenwonen meer en meer opgang.

In de pers maar ook onder rechtsgeleerden woedt al langer een discussie over het al dan niet uitwerken van een specifieke regeling voor dit soort verhuringen.

De Verenigde Eigenaars zijn zeer duidelijk : er is geen enkele reden tot wijziging van de huurwetgeving. De essentie van een huurwet is een kader te scheppen voor “het tegen betaling van een prijs ter beschikking stellen van een onroerend goed” en het aantal huurders, of de wijze waarop zij samenleven of net niet, verandert niets aan deze essentie.

Indien de wetgever de noodzaak heeft aangevoeld om specifieke regels uit te werken voor sommige huurovereenkomsten dan heeft dit telkens te maken met het gebruik dat van het goed wordt gemaakt : bestemt de huurder dit tot zijn hoofdverblijf of tot zijn tweede verblijf? Wordt er een handelszaak in gevestigd of gaat men er een landbouwbedrijf uitbaten?

Of deze verhuringen nu geschieden aan één persoon, meerdere personen binnen of buiten een gezin doet hieraan niets af : inzake medehuur is het gebruik van het onroerend goed ook terug te voeren tot het gebruik als hoofdverblijfplaats, tweede verblijfplaats of hobby-ruimte/tentoonstellingsruimte. Binnenin het goed geldt er de vrijheid van de huurder(s) tot het gebruik van het goed ervan naar eigen goeddunken, weliswaar zoals het een goed huisvader betaamt en met respect voor de aard van het goed en de stedenbouwrechtelijke bestemming ervan.

Zowel het gemene huurrecht als de woninghuurwet laten toe een goed ter beschikking te stellen van medehuurders : het volstaat hiertoe een huurovereenkomst te sluiten met de diverse huurders waarin de rechten en plichten van de beide partijen zijn uitgewerkt overeenkomstig de toepasselijke wetgeving.

De Verenigde Eigenaars pleiten voor het behoud van de bestaande contractuele vrijheid zonder verdere (wettelijke) inmenging inzake de betaalbaarheid van de huur en de gehoudenheid tot de huurdersverplichtingen. Dat het huurrecht soms op dwingende wijze ingrijpt in het contractuele gebeuren kan dan misschien gerechtvaardigd worden op basis van het specifieke gebruik dat gemaakt wordt van het verhuurde goed, doch zeker niet op basis van het feit dat het goed door meerdere huurders tegelijk wordt gebruikt.

Voor de verhuurder staan daarbij twee zaken voorop : tegenover het ter beschikking stellen van het onroerend goed wenst hij dat de overeengekomen prijs betaald wordt en dat het goed regelmatig onderhouden wordt. Wie (één of meerdere huurders) hiervoor zorgt is voor de verhuurder in wezen van geen belang.

Wat voor de (mede-)huurder(s) van belang is, is dat hij/zij de vrijelijke beschikking krijgt over een onroerend goed geleverd in goede staat van onderhoud en overeenkomstig zijn stedenbouwrechtelijke bestemming

Het huurrecht, of het nu gaat over het gemene huurrecht of over de specifieke wetgevingen, gaat dieper in op wat onder deze vereisten moet verstaan worden en zowel een individuele huurder, als samenwonende of mede-huurders kunnen hier hun rechten doen gelden.

Hoofdelijke gehoudenheid van de huurders biedt garantie voor de verhuurder inzake naleven van alle verplichtingen door alle huurders.

Wanneer huurders beslissen samen een goed te gaan huren (al dan niet binnen gezinsverband) gaan zij gezamenlijk een engagement aan tegenover de verhuurder voor – in de regel – een bepaalde duur. De verhuurder zal – wanneer hij tegenover een collectiviteit van huurders staat – best vragen dat deze zich elk solidair tegenover hem verbinden. Dit houdt in dat de verhuurder van elke huurder apart mag vragen dat deze de volledige huurprijs betaalt (uiteraard maar één keer) en het goed volledig onderhoudt, zonder dat een huurder zich kan wegsteken achter het in gebreke blijven van één van zijn medehuurders.

Hoofdelijkheid wordt niet vermoed: zij kan wettelijk opgelegd zijn (wat niet het geval is inzake huur) of kan contractueel bedongen worden. In de type-huurovereenkomsten uitgewerkt door de Verenigde Eigenaars wordt de hoofdelijkheid uitdrukkelijk voorzien.

Dit is ook logisch : als een verhuurder bereid gevonden wordt een goed te verhuren aan meerdere huurders moet hij zich van het engagement van deze huurders verzekerd weten. Van huurders mag gevraagd worden dat zij zich op voorhand bezinnen over de wenselijkheid om te gaan (mede-)huren. Indien er zich problemen voordoen tijdens de uitvoering van de huurovereenkomst onderling of één van de huurders het goed wenst te verlaten, dan mag de eigenaar hiervan uiteraard niet het slachtoffer worden.

Wanneer huurders hoofdelijk gehouden zijn ten opzichte van de eigenaars, betekent dat niet dat zij onderling geen verhaal hebben. Ook dit alles is wettelijk geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Ook al zal een huurder door betaling aan de verhuurder potentieel moeten opdraaien voor een schuld die niet de zijne is, hij zal deze schuld achteraf altijd kunnen verhalen op de werkelijke schuldenaar (in casu zijn mede-huurder(s))

Deze hoofdelijke gehoudenheid heeft uiteraard ook gevolgen voor de (tussentijdse) opzegmogelijkheden van de huurders. In beginsel heerst het principe “samen uit, samen thuis”. Indien een huurder echter wenst te vertrekken en een andere huurder verder wenst te blijven huren, dan kan in gezamenlijk overleg met de verhuurder een huuroverdracht worden gerealiseerd : de oorspronkelijke huurders zullen de huur overdragen aan de huurders die in het goed blijven (deze laatsten zullen de huuroverdracht dus tekenen in dubbele hoedanigheid: als overlater en als overnemer).

De regels inzake overdracht van verbintenissen zijn voorzien in het Burgerlijk Wetboek;

Het type-document van huuroverdracht van de Verenigde Eigenaars voorziet zeer duidelijk wat het lot is van zowel de bestaande huurovereenkomst, de bestaande plaatsbeschrijving (met mogelijkheid om tussen de huurders onderling een tussentijdse plaatsbeschrijving te maken) en de huurwaarborg (kan deze behouden blijven of niet).

Dat voor dit alles het akkoord nodig is van alle partijen is de logica zelve : per slot van rekening is de huurovereenkomst een consensueel contract.

Al deze contractueel en/of wettelijk vastgelegde principes functioneren naar behoren en hebben tot op heden toegelaten dat huurrelaties vlot verliepen of beëindigd werden, of er nu sprake is van één huurder of meerdere huurders.

Mede-huur mag dan een recent fenomeen zijn (ingegeven door de wens naar meer ruimte en financieel voordeel), het uiteengaan van huurders is dat niet.

Voorstanders van een specifieke regeling voor mede-huur wensen een wettelijk ingrijpen door het invoeren van specifieke regels om de medehuur te reorganiseren als een persoon vertrekt en bepleiten de (wettelijke) invoering van een mede-huurderspact. Dit document zou volledig bindend en afdwingbaar zijn ten opzichte van de huurders (maar niet tegenover de verhuurder). De vraag is of huurders dergelijke betutteling wel nodig hebben. Het kan zeker interessant zijn een leidraad uit te werken waarbij aan huurders een overzicht van punten waaraan zij moeten denken wordt aangereikt indien zij samen iets gaan huren. Maar dit is altijd nuttig en behoort ons inziens tot het “gezond verstand”?

Anderen bepleiten de mogelijkheid om een uitdrukkelijk opzegrecht toe te kennen aan elke individuele huurder. Indien dit inhoudt dat de verhuurder de gevolgen hiervan dient te ondergaan (door minderontvangst van de huur), dan zal geen enkele verhuurder bereid zijn nog te verhuren aan een collectief van huurders. Dergelijk opzegrecht kan maar aanvaardbaar zijn indien de opzeggende huurder verder optreedt als solidaire borg voor alle huurverplichtingen gedurende de duur van en voortvloeiende uit de lopende huurovereenkomst.

De Verenigde Eigenaars wensen dan ook geen verder ingrijpen in de (woning)huurwet specifiek voor mede-huur. Zoals aangetoond is daar geen noodzaak toe, noch biedt dit enige meerwaarde ten opzicht van de actuele wetgeving.

Daarentegen dient er in andere rechtsdomeinen wel nagedacht te worden over het recente fenomeen van mede-huur :

  • Hoe valt dit te rijmen met de bescherming van de eengezinswoning? Stedenbouwrechtelijk worden er steeds meer obstakels in het leven geroepen om te vermijden dat aan mede-huur wordt gedaan (denken we maar aan de specifieke regelgeving in Gent en Leuven).
  • Hoe valt dit te rijmen met de fiscale wetgeving? Het is niet wenselijk voor mede-huurders om als “gezin” belast te worden. De Verenigde Eigenaars kunnen begrijpen dat huurders hier om een duidelijke regelgeving vragen.
De Verenigde Eigenaars gaan ervan uit dat onze regelgevers

Heeft u een vraag?

Voor vragen met betrekking tot uw lidmaatschap kan u ons bellen in het hoofdkantoor in Brussel op het nummer 02/880.60.24 (ma., di., do. en vr. van 9 tot 15 uur; woensdag van 9 tot 12 uur).

U kan ons ook per mail contacteren aan de hand van het contactformulier hieronder of op info@ve-pr.be.