Vorig bericht     |     Overzicht     |     Volgend bericht  

HUURDER MOET VERHUURDER VERWITTIGEN VAN WERKEN

Geplaatst op 15 januari 2015

Uittreksel uit het Eigenaarsmagazine van december 2012 en december 2014
De huurder moet het gehuurde goed behoorlijk onderhouden en het gebruiken volgens zijn bestemming. Deze verplichting houdt ook in dat de huurder de verhuurder op de hoogte moet brengen van de herstellingen die te zijnen laste vallen. Dit maakt deel uit van de algemene verplichting om het goed als een goed huisvader te gebruiken. Zodra zich een beschadiging voordoet waarvan het herstel niet ten laste van de huurder is, moet deze de verhuurder ervan verwittigen. Doet hij dit niet, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgschade en de eventuele verzwaring van de schade.

Deze beginselen werden onlangs nog bevestigd in het vonnis van het Vredegerecht van Asse van 20 juli 2012 (niet gepubliceerd).
In de zaak die ter beoordeling van de rechter voorlag was er slechts een beknopte plaatsbeschrijving opgemaakt bij het begin van de huurovereenkomst van drie jaar.

De deskundige, gelast met de plaatsbeschrijving uittrede stelde, in aanwezigheid van huurder en verhuurder, belangrijke schade vast : vochtvlekken en schimmels aan muren, losliggende plinten, verzakkingen in de vloer, barsten in de keramische tegelvloer, verzakkingen van plafondtegels en zwarte vochtschimmels aan het plafond, waarschijnlijk te wijten aan een lek in dakgoot, kapotte afvoer van bidet waardoor water onder bidet stroomt. De deskundige besloot tot een groot vochtprobleem wat zijn oorzaak zou kunnen vinden in een lek in een niet zichtbare leiding.

De verhuurders vroegen uit hoofde van de vochtschade een bedrag ex aequo et bono van 500 € en voor de overige huurschade (beschadigde brievenbus, loshangende stopcontacten, lek onderaan bidet, verkleuring vensterbank keuken met lichtere vetvlekken, ontbreken van keramische tegels aan opstap, stuk in vliegendeur) eveneens een forfait van 500 €. Tenslotte werd er nog een vergoeding gevorderd ten belope van 250 € uit hoofde van het niet onderhouden van de verwarming, de schouw en de septische put.

De huurders meenden niets verschuldigd te zijn omdat er volgens hen geen (omstandige) plaatsbeschrijving van intrede was geweest en alle schade te wijten was aan ouderdom of alleszins niet kon aangetoond worden dat de vastgestelde schade te hunnen laste was.
De Vrederechter oordeelde dat deze redenering toch wel al te simplistisch was.

Toch vergoeding huurschade ondanks gebrek aan plaatsbeschrijving
Hoewel de plaatsbeschrijving beperkt was, stelt de rechter dat het eigenhandig geschreven document, ondertekend door beide partijen, duidelijk vermeldt welke gebreken vastgesteld werden op dat moment, zodat kan aangenomen worden dat de overige staat van het pand goed was. De vochtschade, vastgesteld op het einde van de huur, is daarentegen zo ernstig dat niet kan worden aangenomen dat die plots zou zijn ontstaan.

Deze schade is nooit door de huurders aangekaart bij de verhuurder en dat terwijl elke huurder, stelt de rechter, de plicht heeft om schade – zeker wanneer het vochtschade betreft met schimmels als gevolg en waarvan men de oorzaak op het eerste zich niet kent – aan de eigenaar te melden.

De rechter vervolgt : “Niet de oorzaak van de vochtschade is te wijten aan de huurders, doch wel het feit dat die schade niet is kunnen ingeperkt worden, doodeenvoudig omdat de huurders hebben nagelaten dit aan de verhuurders te melden, zodat deze tijdig een vakman hadden kunnen aanspreken om de oorzaken aan te pakken. Aldus zijn de huurders dan ook aansprakelijk voor de gevolgschade die zo is ontstaan.” De gevorderde vergoeding wordt dan ook toegekend. Ook deze voor de andere huurschade wordt toegekend.

De vordering tot schadevergoeding voor het gebrek aan onderhoud wordt echter afgewezen. Nochtans had deze kunnen toegekend worden, indien de verhuurders iets meer proactief waren geweest. De rechter stelt immers dat de verhuurders eventueel een vergoeding hadden kunnen vragen zo zij hadden aangetoond dat zij zelf dit onderhoud en nazicht hadden moeten laten doen en dat dit voor hen een vervroegde uitgave betrof. Of nog dat er uitgebreidere werken van nazicht en onderhoud waren gebeurd, genoodzaakt door het gebrek aan onderhoud en nazicht vanwege de huurder.

Bewonen als goed huisvader
Dit vonnis geeft een correcte invulling aan het beginsel dat een huurder het goed moet bewonen zoals een goede huisvader en meer bepaald zoals men het kan verwachten van een normaal voorzichtig en zorgvuldig persoon. Dit betekent niet alleen dat hij aan het goed de normale zorg moet besteden, alsof het om zijn eigen goed gaat (bijvoorbeeld: de lokalen verluchten en verwarmen, kleine herstellingen uitvoeren of herstellen wat door zijn fout is kapot gegaan), maar ook dat hij de verhuurder moet verwittigen indien deze laatste herstellingen moet uitvoeren. De schade die ontstaat door de niet (tijdige) verwittiging van de verhuurder, is dan ook, bij toepassing van de algemene beginselen, ten laste van de huurder.

Bovendien toont deze rechtspraak ook nog eens het belang aan van een correct opgestelde plaatsbeschrijving bij intrede die toelaat een juist beeld te hebben van de woonst bij aanvang van de huurovereenkomst. Zoals reeds eerder toegelicht, heeft VE-PR daartoe een type-document opgesteld en is het steeds interessant hieraan een aantal (detail)foto’s van het goed toe te voegen.

Ten slotte herinneren we eraan dat bij het begin van de huurovereenkomst de nieuwe huurder recht heeft op goed onderhouden apparaten (verwarmingsketel, boiler, e.d.). Het onderhoudsattest dat moet afgeleverd worden telkens een onderhoud gebeurt, is hiervan het bewijs. VE-PR raadt de eigenaars aan dit attest af te geven aan de huurder zodat deze weet wanneer hij zelf voor de eerste maal het onderhoud moet laten uitvoeren. Indien, zoals in voormeld geval, dit attest niet voorhanden is op het einde van de huur, moet de verhuurder sowieso een nieuw onderhoud te laten uitvoeren door een erkend vakman. Zo kan hij aan zijn volgende huurder het attest geven en beschikt hij zelf over een factuur om de schade alsnog te verhalen op de vertrekkende huurder. Wellicht was het oordeel van de rechter anders geweest indien dergelijke factuur bij het dossier was gevoegd.

Huurder trekt factuurbedrag af van de huur
Een lezer legt volgende vraag voor aan onze juridische dienst : Toen de huurder 9 jaar geleden mijn appartement betrok, had ik het volledig laten renoveren met o.a. nieuwe sanitaire toestellen. Nu laat hij mij weten dat hij de warmwaterboiler heeft laten vervangen omdat die versleten was en hij trekt de factuur af van de huur. Is dat wettig ?

Volgens de algemene principes van het Burgerlijk Wetboek zijn de kosten (herstelling of vervanging) die te wijten zijn aan ouderdom of slijtage ten laste van de verhuurder. Deze bepaling is van dwingend recht voor zover het contracten betreft die afgesloten zijn vanaf 18 mei 2007. Contracten afgesloten vóór die datum, kunnen een afwijkende regeling voorzien die geldig blijft zolang het contract blijft lopen.

De huurder van zijn kant staat in voor kleine huurherstellingen en voor de kosten die te wijten zijn aan gebrek aan onderhoud of foutief gebruik.
Concreet dient de verhuurder contact op te nemen met een sanitair installateur of een verdeler van dergelijke apparaten om te weten wat de normale levensduur is van het concrete type boiler.
Als de normale levensduur niet te fel afwijkt van het aantal jaar dat hij al gebruikt is geweest, is de vervangingskost ten laste van de verhuurder.

De huurder moet wel eerst de verhuurder verwittigen bij (technische) problemen. Dat laat de verhuurder toe zijn eigen installateur vragen om ter plaatse te gaan. Hij kan dan bepalen wat de oorzaak is van het defect (slijtage, dan wel gebrek aan onderhoud of foutief gebruik). Hij kan tevens oordelen of het apparaat niet kan hersteld worden tegen een redelijke prijs of – integendeel dat vervanging noodzakelijk is.

Heeft u een vraag?

Voor vragen met betrekking tot uw lidmaatschap kan u ons bellen in het hoofdkantoor in Brussel op het nummer 02/880.60.24 (ma., di., do. en vr. van 9 tot 15 uur; woensdag van 9 tot 12 uur).

U kan ons ook per mail contacteren aan de hand van het contactformulier hieronder of op info@ve-pr.be.