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LE LOCATAIRE DOIT PRÉVENIR LE BAILLEUR DES TRAVAUX QUI LUI INCOMBENT

Publié 15 janvier 2015

Extrait de notre revue de décembre 2012
Le locataire doit entretenir le bien loué en bon père de famille et l’utiliser selon sa destination. Cette obligation implique également que le locataire doit avertir le bailleur des réparations qui lui incombent. Elle découle de l’obligation générale d’entretenir le bien en bon père de famille.

Dès qu’un dégât dont la réparation n’est pas à charge du preneur apparaît, celui-ci doit en avertir le bailleur. Dans le cas contraire, il peut être tenu responsable des dommages qui en découlent, et de leur éventuelle aggravation.

Ces principes ont récemment été confirmés par un jugement rendu par la justice de paix d’Asse en date du 20 juillet 2012 (jugement inédit).

Dans cette affaire, seul un état des lieux très sommaire a été rédigé au début du bail de trois ans.

L’expert chargé de l’état des lieux de sortie a constaté, en présence du preneur et du bailleur, d’importants dégâts locatifs : taches d’humidité et moisissures sur les murs, plinthes détachées, affaissement du plancher, éclats dans le carrelage en céramique, affaissement de certaines dalles du plafond et taches d’humidité noires au plafond, probablement dues à une fuite dans la gouttière du toit, canalisation du bidet cassée entraînant une fuite d’eau sous le bidet. L’expert conclut à un gros problème d’humidité qui aurait été causé par une fuite dans une canalisation non visible.

Les bailleurs ont postulé le paiement, pour les dégâts liés à l’humidité d'un montant fixé ex aequo et bono à 500 € et, pour les autres dégâts locatifs (boîte aux lettres abimée, prises arrachées, fuite sous le bidet, mise en couleur de l’appuie-fenêtre de la cuisine et taches de graisse, carrelages en céramique manquants sur la marche, trous dans la moustiquaire de la porte), d'un forfait également estimé à 500 €. Ils ont également exigé une indemnité d’un montant de 250 € pour l'absence d'entretien du chauffage, de la cheminée et de la fosse septique.

Les preneurs estimaient ne pas être redevables de ces sommes dès lors que, selon eux, il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée (détaillé) et que tous les dégâts étaient dus à l’usure locative ou qu'à tout le moins, il n'était pas possible de démontrer que ces dégâts étaient à leur charge.

Le Juge de Paix jugea ce raisonnement par trop simpliste.

Même en l'absence d'état des lieux, une indemnité pour dégâts locatifs peut être demandée
Bien que l’état des lieux soit succinct, le juge constate que le document écrit librement et signé par les deux parties mentionne clairement quels dégâts étaient existants ce jour-là, de sorte qu’on peut déduire que le reste du bien était en bon état. Les dégâts dus à l’humidité, constatés à la fin du bail, sont tellement importants qu’on ne peut pas supposer qu’ils sont apparus soudainement.

Le preneur n’a jamais mentionné ces dégâts au bailleur. Or, le juge relève que tout preneur a l’obligation de mentionner les dégâts au bailleur, surtout quand il s’agit de dégâts dus à l’humidité ayant pour conséquence l’apparition de moisissures, et dont on ne voit pas la cause à première vue.

Le juge poursuit : « La cause des dégâts dus à l’humidité ne relève pas de la responsabilité des preneurs mais bien le fait que ces dégâts n’ont pas pu être limités ou tout simplement que les preneurs ont négligé de prévenir les bailleurs de manière à ce que ce dernier puisse s’adresser à temps à un spécialiste pour s’attaquer aux causes du problème. Dès lors, les preneurs sont également responsables des dégâts y afférents. » L’indemnisation demandée a donc été attribuée, ainsi que l’indemnisation des autres dégâts locatifs.

Cependant, la demande d’indemnisation pour le manque d’entretien a été rejetée. Celle-ci aurait pourtant pu être attribuée si les bailleurs s’étaient montrés davantage proactifs. En effet, le juge constate que les bailleurs auraient éventuellement pu demander une indemnisation s’ils avaient montré qu’ils avaient dû faire effectuer eux-mêmes cet entretien et ce contrôle, et que ceci les avait forcés à un paiement anticipé, ou que des travaux plus conséquents de contrôle et d’entretien ont été effectués, résultant du manque d’entretien et de contrôle.

Occuper le bien en bon père de famille
Ce jugement illustre bien le principe selon lequel un preneur doit entretenir le bien en bon père de famille et plus particulièrement comme on l’attend d’une personne prudente et diligente. Cela signifie qu’il doit non seulement apporter au bien le soin normal qu’il y apporterait s’il s’agissait de son bien propre (par exemple : aérer et chauffer les locaux, effectuer de petites réparations ou réparer ce qui a été endommagé par sa faute), mais aussi qu’il doit avertir le bailleur si celui-ci doit effectuer des réparations. Les dégâts qui découlent de ce retard à avertir le bailleur incombent dès lors au preneur en application des principes généraux.

Ce jugement montre, en outre, l’importance d’un état des lieux d’entrée correctement établi, qui permettra de donner une image correcte de l'état du logement au début de la location. Notre association VE-PR a établi à cet effet un document type, auquel il est toujours intéressant de joindre plusieurs photos (détaillées) du bien.

Enfin, nous tenons à rappeler que, en début de location, le nouveau preneur a droit à bénéficier d'appareils bien entretenus (chaudière, boiler, etc.). L’attestation d’entretien délivrée après chaque entretien prouvera cet état de fait. Les VE-PR recommandent aux bailleurs de remettre cette attestation au preneur afin que ce dernier sache quand il devra faire procéder au prochain entretien. Si, comme dans l’exemple susmentionné, cette attestation n’était pas disponible à la fin de la location, le bailleur sera de toute façon tenu de faire procéder à un nouvel entretien par un spécialiste agréé. Il sera ainsi en mesure de remettre l’attestation à son prochain locataire et disposera lui-même d’une facture dont il pourra demander au locataire sortant de s’acquitter. Le jugement du juge aurait probablement été différent si une telle facture avait été jointe au dossier.

Le locataire déduit de son loyer le montant d’une facture
Un membre a posé la question suivante à notre service juridique : quand mon locataire est entré dans le bien il y a 9 ans, je venais de rénover celui-ci entièrement et je l’avais entre autres équipé de nouveaux appareils sanitaires. Aujourd’hui, mon locataire m’informe qu’il a procédé au remplacement du boiler car celui-ci était usé. En outre, il déduit du loyer le montant de la facture. Est-ce légal ?

Selon les principes généraux du Code civil, les frais de réparation ou de remplacement dus à la vétusté ou à l’usure sont à charge du bailleur. Cette disposition est impérative pour autant qu’il s’agisse de contrats conclus depuis le 18 mai 2007. Les contrats conclus avant cette date peuvent prévoir une disposition dérogatoire, laquelle reste valable tant que le contrat court.

De son côté, le locataire est responsable des petites réparations locatives et des frais liés à un manque d’entretien ou à un usage inapproprié.

Concrètement, le bailleur doit s’adresser à un installateur sanitaire ou à un fournisseur de ce type d’appareils pour lui demander la durée de vie normale du boiler en question.

Si la durée de vie normale correspond plus ou moins au nombre d’années depuis lesquelles le boiler est en usage, les frais de remplacement seront à charge du bailleur.

Cependant, le locataire doit en premier lieu avertir le bailleur en cas de problèmes (techniques). Cela permet au bailleur de demander à son propre installateur d’aller sur place. Il pourra alors déterminer la cause de la défaillance (usure ou manque d’entretien/usage inapproprié). Il pourra également juger si l’appareil peut être réparé à un prix raisonnable ou si, au contraire, il convient de le remplacer.

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