19.12.2016 – NIEUWE PACHTPRIJSCOËFFICIËNTEN VLAANDEREN

De pachtprijzen zijn in ons land niet vrij, maar worden beperkt door de wet van 4 november 1969. Deze wet heeft alleen betrekking op de verpachting van onroerende landbouwgoederen (akkers, weiden, hoevegebouwen) die worden verpacht aan een landbouwexploitant. De beperking geldt dus niet voor de verhuring van een weide om er een rijpaard te laten grazen of voor de verhuring van een hoevetje bestemd voor privé-bewoning. Verder lezen

20.07.2016 : PERSBERICHT : VERENIGDE EIGENAARS REAGEREN : VERSTERKING VAN DE HUURMARKT VIA MISTERYSHOPPING – ZEER SLECHT IDEE!

Minister HOMANS verkondigde gisteren in de pers over te gaan tot subsidiëring van de eigenaarsverenigingen opdat zij in het kader van het Vlaamse anti-discriminatiebeleid “aan zelfregulering zouden doen” en waarbij het aan de eigenaarsverenigingen zelf zou zijn om aan misterycalls te gaan doen…

Onze verbazing was totaal : wij hebben misteryshopping als antwoord op discriminatie steeds verworpen en in de conceptnota die enkele uren voordien via een persbericht van het kabinet HOMANS werd verspreid, wordt met geen woord gerept over “misteryshopping”!

De Verenigde Eigenaars wensen dan ook duidelijk te reageren : wij vragen respect voor dé partner bij uitstek van de overheid – dit is de private eigenaar die verhuurt en alzo de overheid helpt haar verplichtingen te voldoen om het recht op wonen aan iedereen te garanderen. De beleidsoptie die gisteren in de pers naar voren kwam getuigt van een totaal misprijzen voor de verhuurders en hun belangenverenigingen.

                                                           *****

In het verleden (en o.m. in het editoriaal EM van november 2015) hebben wij ons duidelijk over het verwerpelijk karakter van discriminatie uitgesproken. De ervaring leert dat de kwalificatie van “goede” huurder NIET afhangt van het ras van een persoon, diens geslacht, leeftijd enz… en dat het dus onzinnig is om op basis van één van deze criteria iemand per definitie als huurder uit te sluiten. Laat hier vooral geen twijfel over bestaan: de Verenigde Eigenaars veroordelen elke vorm van discriminatie.

Alle actoren werkzaam binnen de sector van de huisvesting zijn het erover eens zijn dat discriminatie de toegang tot de private huurmarkt belemmert. Daarentegen is de vraag hoe deze discriminatie dan wel moet bestreden worden, voorwerp van discussie. Sommigen trekken ronduit de kaart van de repressie, anderen zijn van oordeel dat er vooral gesensibiliseerd moet worden, nog anderen pleiten voor een tweesporenbeleid:  helpt de zachte aanpak niet, dan gaat men voor de harde.

Dit gezegd zijnde is het zo dat op de private huurmarkt zich meestal meerdere kandidaten aanbieden voor eenzelfde woning en dat de verhuurder hoe dan ook een keuze moet maken.

De beleidsmakers dienen daarbij vooral voor ogen te houden dat verhuurders een “positieve” keuze maken voor een bepaalde kandidaat en dat dit geen discriminatie inhoudt van de kandidaten die uit de boot vallen.

Daarom verzetten de Verenigde Eigenaars zich onder meer tegen praktijktests (mystery shopping): deze tests (wanneer de geteste persoon de private verhuurder zelf is) laten immers in de praktijk niet met zekerheid toe te bepalen of het gaat om discriminatie dan wel om selectie. Zij houden geen rekening met persoonlijke elementen die moeilijk meetbaar zijn.  Immers, alles hangt af van de concrete intentie van de verhuurder, zoals ook de Diversiteitsbarometer Huisvesting aangeeft :  “De  vraag  bestaat  wel  of  het  zich  informeren  over  de  situatie  van  een  kandidaat‐huurder discriminerend is of eerder door de informatievrager wordt gebruikt om beter te  kunnen inschatten welk risico een kandidaat‐huurder voor de verhuurder inhoudt (…) is informatie vragen een  goed of een  slecht teken of kan het beide zijn?” 

Dit wil niet zeggen dat we als eigenaarsvereniging niet waakzaam moeten zijn en dat elke vorm van discriminatie bestreden moet worden. Informeren en sensibiliseren is hier van primordiaal belang.

De Verenigde Eigenaars hebben in dat verband reeds – op eigen kosten – diverse initiatieven ondersteund en informeren en sensibiliseren dagelijks hun leden.

Een “goede” huurder is een huurder die zijn huur correct betaalt en respect opbrengt voor het verhuurde goed door het degelijk te onderhouden. Een verhuurder die zelf een kwaliteitsvolle woning aanbiedt mag hiervoor een correcte prijs vragen; hij heeft daarbij het legitieme recht uit verschillende kandidaten de – naar zijn oordeel – “beste” te selecteren?.

Daarom staan de Verenigde Eigenaars achter de wettelijke verplichtingen inzake affichering van huurprijs, huurlasten en EPC-score. Dit zijn effectieve instrumenten om discriminatie tegen te gaan.

Tevens hebben we een standaard inlichtingenfiche uitgewerkt waarvan we het gebruik – op het gepaste moment – aanraden. Voorafgaand aan elke verhuring wordt een persoonlijk contact aanbevolen met de huurder. Ten slotte raden we ook aan de solvabiliteit van de huurder na te gaan vooraleer tot contracteren over te gaan.

Uiteraard geldt hier als criterium niet de aard of de bron van het inkomen maar wel dient nagegaan te worden of wat van het inkomen overblijft na aftrek van huur en lasten (het zogenaamde restinkomen), nog voldoende is om de huurder toe te laten een menswaardig leven te leiden dit is zowel in het belang van de verhuurder als van de huurder.

Legitieme selectie is essentieel om menselijk drama’s – zoals een uithuiszetting er één is – te voorkomen.

Daarom, alsmede om inzake de voorgenomen regionalisering van de huurwetgeving, onze andere bezorgdheden over te maken, hebben de Verenigde Eigenaars sedert het aantreden van Minister HOMANS herhaaldelijk om een onderhoud gevraagd en herhalen zij deze vraag – met nog meer urgentie – vandaag.

Versterking van de private huurmarkt – en de conceptnota gaat daar grotendeels op in – is het antwoord op de huisvestingscrisis : het openen van de heksenjacht op private eigenaars is dat zeker niet!

 

15 juni 2016 – Open brief aan de Brusselse politici betreffende regionalisering huurwetgeving woongelegenheden

Als belangenvereniging, optredend voor tal van – voornamelijk kleinschalige – vastgoedeigenaars, richten wij u deze brief naar aanleiding van de voorgenomen regionalisering van de huurwetgeving inzake woongelegenheden.

Deze kwestie zal eerstdaags door de Brusselse Hoofdstedelijke regering worden behandeld en wij houden eraan u aan een aantal beginselen te herinneren alsook onze bezorgdheid te uiten en dit, nog voor enige beslissing is genomen.

De regionalisering van de huurwetgeving hebben wij niet gevraagd, omdat – naar onze bescheiden mening – de woninghuurwetgeving, zoals ze ingevoerd werd in 1991 en ondertussen enkele malen gewijzigd, door onze leden “verteerd” is.

Thans ingrijpen in deze wetgeving zal leiden tot een enorme complexiteit. Vele verhuurders bezitten immers onroerende goederen in verschillende gewesten en heel wat huurders veranderen van regio naar gelang de gebeurtenissen in hun leven. Inzicht of kennis van verschillende wetgevingen is niet eenvoudig voor de gewone burger. We kennen dit fenomeen nu al, aangezien heel wat materies reeds geregionaliseerd zijn (voorbeelden : wetgeving inzake energieprestatie, woonnormen, …). Complexiteit belooft nooit veel goeds voor de sereniteit van de relaties, en met name de huurverhouding. Het is ook zo dat de huurwetgeving gestoeld is op het Burgerlijk Wetboek. Het risico dat de fundamentele principes van het Burgerlijk Wetboek voortaan uiteenlopende interpretaties zouden krijgen is niet denkbeeldig.

40% van onze leden gaf aan dat het wijzigingen van de geldende rechtsregels inzake huur zeker een rechtstreekse invloed zou hebben op hun investeringsgedrag; 47 % van hen gaf dit aan voor wijzigingen op fiscaal vlak. Slechts voor 15 % van de vastgoedeigenaars zou dit geen invloed hebben.

Wij verzoeken u dan ook zo weinig mogelijk de vaststaande beginselen inzake huur te wijzigen en dit omdat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest de private verhuurder absoluut nodig heeft om zijn bevolking te huisvesten.

Verder lezen

Brussel : Plannen voor fiscale hervorming raken bekend

Het Brusselse regeerakkoord 2014-2019 voorziet dat het zwaartepunt van de Brusselse fiscaliteit dient te verschuiven naar de onroerende voorheffing. Het Gewest wil zo zijn inkomsten optimaliseren, zijn fiscale draagvlak vergroten en ook de eigenaars van vastgoed die in Brussel geen belastingen betalen op hun inkomen, proportioneel te laten bijdragen tot de financiering van het Gewest. Het nieuwe fiscale beleid wordt uitgewerkt door de Minister van Financiën en Begroting. Verder lezen

11.08.2015 : Persbericht – Nieuwe schenkingsrechten vallen in de smaak bij eigenaars en aannemers

Beide verwachten gunstig effect op witte renovatiewerken

Een maand na de lancering van de nieuwe maatregel rond schenkingsrechten peilen de Vlaamse Confederatie Bouw en de Verenigde Eigenaars onder hun leden naar een eerste reactie en hun verwachtingen. Op 1 juli jl. verlaagde de Vlaamse regering de schenkingsrechten voor vastgoed. Voordien waren de tarieven voor schenkingsrechten zo hoog dat er weinig gebruik werd van gemaakt. Bovendien kan de begunstigde een extra korting op de schenkingsrechten krijgen als hij het geschonken goed renoveert of verhuurt. Om te kunnen rekenen op de korting moet de begunstigde de renovatiewerken kunnen staven met facturen. Op die manier zal de maatregel zwartwerk en sociale dumping tegengaan en voor de overheid extra inkomsten opleveren in de vorm van bijkomende btw- en RSZ-bijdragen. Uniek aan deze wetgeving is dat vastgoedeigenaars voor het eerst fiscaal gestimuleerd worden om hun goed op de private huurmarkt te brengen. Op deze wijze wordt een positief signaal gegeven aan de private eigenaar die alzo erkenning krijgt voor zijn bijzondere rol op deze huurmarkt.

Eigenaars en aannemers schatten effect van maatregel hoog in.

Vanwege de lagere schenkingsrechten overweegt bijna 85 % van de ondervraagde eigenaars te schenken binnen de drie jaar. Daarvan geeft meer dan 20 % aan zeker over te gaan tot een schenking. Daaruit blijkt dat de nodige voedingsbodem voor de maatregel aanwezig is.

Daarnaast zijn niet alleen de ondervraagde aannemers (90 %) laaiend enthousiast over de korting voor renovatie om hun activiteiten in de renovatiesector uit te bouwen. Ook de eigenaars zien er graten in. Meer nog, meer dan 60 % overweegt bijkomend te renoveren en 7 % plant nu al renovatiewerken.

Voorts is eveneens de korting voor verhuur populair: een vierde van de eigenaars denkt eraan te verhuren en een vierde zal dit zeker doen.

Meer informatie nodig.

Verder lezen

STANDPUNT : “MEDEHUUR” (CO-HOUSING/COLOCATION): geen noodzaak tot wijziging van de huurwet, misschien wel wenselijk in andere rechtsdomeinen.

De laatste jaren is er steeds meer sprake van een nieuwe woonvorm, met name co-housing (“medehuur”).

Het komt erop neer dat meerdere mensen één woongelegenheid (woning of appartement) gaan betrekken en dit buiten elk gezinsverband. Onderling maken zij afspraken over de wijze waarop zij het goed zullen gebruiken – de kamers zijn in de regel “privé”, de andere ruimtes van de woning worden collectief gebruikt. Verder lezen

15.01.2015 – HUURDER MOET VERHUURDER VERWITTIGEN VAN WERKEN

Uittreksel uit het Eigenaarsmagazine van december 2012 en december 2014

De huurder moet het gehuurde goed behoorlijk onderhouden en het gebruiken volgens zijn bestemming. Deze verplichting houdt ook in dat de huurder de verhuurder op de hoogte moet brengen van de herstellingen die te zijnen laste vallen. Dit maakt deel uit van de algemene verplichting om het goed als een goed huisvader te gebruiken. Zodra zich een beschadiging voordoet waarvan het herstel niet ten laste van de huurder is, moet deze de verhuurder ervan verwittigen. Doet hij dit niet, dan kan hij aansprakelijk gesteld worden voor de gevolgschade en de eventuele verzwaring van de schade.

Verder lezen

01.10.2014 – ROOKMELDERS VERPLICHT IN STUDENTENKOTEN IN VLAANDEREN

Artikel 4 van het Rookmeldersdecreet van 1 juni 2012 bepaalt dat “alle huurwoningen waarvoor een nieuw huurcontract wordt afgesloten” moeten uitgerust zijn met rookmelders.

Met betrekking tot bestaande huurcontracten heeft de decreetgever een gefaseerde invoering van de verplichtingen voorzien voor “alle andere woningen die als hoofdverblijfplaats worden verhuurd“.

Een studentenkamer wordt evenwel niet als hoofdverblijfplaats gebruikt, maar als tijdelijke, tweede verblijfplaats. De hoofdverblijfplaats van een student blijft het adres thuis bij de ouder(s) of voogd.

Bijgevolg zijn de rookmeldersverplichtingen voor nieuwe huurcontracten wel van toepassing op studentenhuisvesting, maar de verplichtingen voor bestaande huurcontracten niet. Dat betekent dat een studentenkamer moet uitgerust zijn met een rookmelder zodra er voor de studentenkamer een nieuw huurcontract werd afgesloten na 31 december 2012. Tegelijk moet ook het studentenhuis of studentengemeenschapshuis waarin de studentenkamer gelegen is, uitgerust zijn met voldoende rookmelders.

Het decreet van 4 april 2016 houdende aanpassing van het decreet van 1 juni 2012 houdende de beveiliging van woningen door optische rookmelders (B.S. 18 juni 2014) bepaalt dat ten laatste op 1 oktober 2014 woningen en kamers bestemd voor het huisvesten van studenten, uitgerust moeten zijn met een rookmelder (dus ongeacht de datum waarop het contract is afgesloten)

 

BRUSSEL : Afschaffing solidariteit waterverbruik huurder is nu echt een feit!

BRUSSEL : INDIVIDUELE WATERMETERS ? VERHUURDER MOET NIET MEER BETALEN ALS HUURDER IN GEBREKE BLIJFT !

De ordonnantie van 30 januari 2014 tot wijziging van de ordonnantie van 8 september 1994 tot regeling van de drinkwatervoorziening via het waterleidingnet in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 6 maart 2014. 10 dagen na deze publicatiedatum zal deze ordonnantie in werking treden en komt er eindelijk een einde aan het sedert  jaren bestaande onrecht dat verhuurders moesten opdraaien voor de niet betaalde waterrekeningen van hun huurders (zie ook EM februari 2014). Eerder was de logische afschaffing van deze solidariteit reeds bekomen in Vlaanderen (onverkort) en in Wallonië (onder bepaalde voorwaarden) (zie EM oktober 2013).

De ordonnantie van 8 september 1994

Deze ordonnantie voorzag in de solidariteit tussen abonnee en gebruiker voor de betaling van elke aan de waterleverancier verschuldigde som, als het ging over twee verschillende personen: de eigenaars (die automatisch als “abonnee” werden bestempeld) waren dus solidair met hun huurders (de “gebruikers”) en verplicht om hun onbetaalde rekeningen te regelen.

De ordonnantie van 30 januari 2014.

De verantwoordelijkheid van de verhuurder voor de onbetaalde rekeningen van zijn huurder wordt afgeschaft wanneer de woongelegenheid voorzien is van een individuele watermeter.

De nieuwe bepaling luidt als volgt :

Wanneer de gebruiker geen houder is van een zakelijk recht op het aangesloten gebouw, kan de abonnee niet solidair en ondeelbaar verplicht zijn ten aanzien van de schuldenaar om alle door de gebruiker na zijn ingebrekestelling niet betaalde bedragen te betalen, op voorwaarde dat :

–          het gebouw vooraf uitgerust werd met een door de distributeur erkende meter per wooneenheid, waarbij de plaatsing van de meter ten laste valt van de eigenaar;

–          hij het bewijs levert dat hij de distributeur binnen vijftien werkdagen na de wijziging van de bewoner van het goed op de hoogte heeft gebracht van de identiteit van de vertrekkende gebruikers en, in voorkomend geval, van de intrekkende gebruiker door middel van een daartoe door de distributeur voorzien formulier, alsook van de meterstand;

–          een ongebruikelijk hoog verbruik niet volgt uit de toestand van de private installaties waarvoor de abonnee verantwoordelijk is.

Verder lezen

UITBREIDING DIENSTVERLENING AAN LEDEN INZAKE PACHT : NU OOK MOGELIJKHEID TOT CONSULTATIE TER PLAATSE

Gelet op de specificiteit van de pachtwetgeving, wordt het advies telefonisch verstrekt via de pachtlijn (0902/12014 – 1€/minuut).
Mevrouw Solange TASTENOY beantwoordt uw vragen.

Teneinde de dienstverlening te optimaliseren werd thans beslist dat zij ook advies zal verstrekken in onze afdelingen van Gent, Antwerpen en Leuven en dit na voorafgaande afspraak op het telefoonnummer 02 880 60 25.

Voor meer informatie, zie “Juridische Dienst” – “Juridisch advies inzake Pacht”

Wenst u deel te nemen aan een seminarie om meer te weten over de Pachtwet? Zie “Partnerships”

Vlaanderen – Huurgarantiefonds in werking sedert 01.01.2014

Op 1 januari 2014 is het Vlaams huurgarantiefonds van start gegaan.

In het Eigenaarsmagazine van februari 2014 wordt uitgebreid ingegaan op de werking van het fonds.

Kort kan nu al meegegeven worden dat het huurgarantiefonds enkel tussenkomt voor huurovereenkomsten aangaande goederen in het Vlaamse Gewest die het hoofdverblijf van de huurder betreffen (dus niet als het gaat over huurovereenkomsten tweede verblijf, handelshuur, professionele verhuringen enz.).

Enkel de geregistreerde huurcontracten afgesloten op 1 januari 2014 of later kunnen worden opgenomen in het fonds. Het is de datum van de ondertekening van de overeenkomst die bepalend is.

De aanvraag tot aansluiting bij het fonds dient door de verhuurder te worden ingediend binnen de twee maanden na de datum van de ondertekening van de huurovereenkomst.

Verder lezen

VERENIGDE EIGENAARS schrijven open brief aan Minister Geens!

25 november 2013

 

Geachte Mijnheer de Minister,

Wij zijn zo vrij u aan te schrijven in onze hoedanigheid van directeurs van de Verenigde Eigenaars (voorheen Algemeen Eigenaarssyndicaat).

De afgelopen dagen werden onze diensten massaal gecontacteerd door bijzonder verontruste leden en dit naar aanleiding van de artikelen die in de pers zijn verschenen omtrent de “theoretische denkoefening” rond het belasten van de reële inkomsten uit verhuur.

Wij voelen ons dan ook verplicht u hiervan melding te maken vermits wij uit de reacties van onze leden zeer duidelijk kunnen afleiden dat de door de heer Van Overtveldt (De Tijd, 23 oktober 2013) geciteerde verdoken gevolgen ernstig te nemen zijn. Een totale verstoring – en verdere verschraling – van de huurmarkt valt te vrezen indien op ongenuanceerde wijze ingegrepen wordt in de belasting op vastgoed.

Verder lezen